Czy projekt domu "na zgłoszenie" jest tańszy od projektu domu "do pozwolenia na budowę"?

W związku ze zmianami w prawie budowlanym pozwalającym na realizację budynków mieszkalnych na zgłoszenie nastąpiło bardzo duże poruszenie i pewne niezrozumienie przepisów przez Inwestorów. Hasła zachęcające do budowy domu na zgłoszenie brzmią bardzo dobrze i chwytliwie. Każdy nie znający się na temacie od razu myśli, że zgłosi tylko zamiar budowy i może budować co mu się żywnie podoba.

 

Niestety w rzeczywistości w przypadku każdego budynku mieszkalnego jednorodzinnego powyżej 35 m² zabudowy, urząd przyjmujący zgłoszenie będzie i tak wymagał pełnego projektu zagospodarowania terenu (PZT) oraz projektu budowlanego (PB), podpisanych przez uprawnionych projektantów.

 

Ponadto, na dalszych etapach (podczas budowy) będzie również potrzebny projekt techniczny (PT) składający się z projektu konstrukcji, projektu instalacji sanitarnych, projektu instalacji elektrycznych i musi być też zaopatrzony podpisami wszystkich projektantów branżowych. W przypadku pełnej procedury uzyskania pozwolenia na budowę jest on niezbędny, ponieważ przy zgłoszeniu zakończenia budowy, kierownik budowy ma obowiązek jego przedstawienia w nadzorze budowlanym. Natomiast w przypadku zgłoszenia, projekt techniczny nie jest sprawdzany przez żaden organ nadzorujący, ale i tak trzeba go wykonać, bo ciężko będzie bez niego prowadzić jakiekolwiek prace budowlane.

 

W rezultacie każdy Inwestor, niezależnie od tego czy chce budować dom na zgłoszenie, czy na pozwolenie na budowę, jest zmuszony do wykonania wszystkich trzech części dokumentacji, czyli projektu zagospodarowania terenu, projektu budowlanego i projektu technicznego.

 

W praktyce oznacza to, że dokumentacja konieczna do zgłoszenia budowy budynku powyżej 35 m² jest IDENTYCZNA jak w przypadku projektu budynku składanego z pełną procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. W związku z tym jej koszt będzie również IDENTYCZNY.

 

Wiąże się z tym również to, że czas konieczny do wykonania dokumentacji, który będzie taki sam w przypadku projektu na zgłoszenie jak i w przypadku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nic nie jesteśmy w stanie przyspieszyć. W projekcie budowlanym bowiem musimy przedstawić podstawowe parametry, założenia i wyliczenia z projektu technicznego (który teoretycznie mógłby być realizowany później). Architekt nie może jednak złożyć projektu do urzędu, jeżeli nie zna zapotrzebowania na media wyliczone przez projektantów instalacji, czy nie otrzyma od branżysty projektowanej charakterystyki energetycznej, czy analizy zastosowania alternatywnych źródeł ogrzewania. W związku z powyższym, przygotowanie dokumentacji do złożenia do urzędu trwa tyle samo czasu dla zgłoszenia, jak i dla pozwolenia na budowę. Nie dajmy się więc zwieść propagandzie haseł "domu na zgłoszenie". Pod względem projektowym jest to dokładnie taki sam zakres prac jak w przypadku projektu na pozwolenie na budowę.

 

Sprawa wygląda troszkę inaczej w przypadku projektu budynków małych, parterowych (z dopuszczalną antresolą) do 35 m² powierzchni zabudowy, które są oficjalnie określone jako letniskowe lub gospodarcze. Tutaj do zgłoszenia budowy wystarczą proste, zwymiarowane szkice elewacji budynków, przekroje i rzuty. Nikt nie weryfikuje na późniejszych etapach dodatkowej dokumentacji konstrukcyjnej, czy instalacyjnej. Tego typu budynki zazwyczaj wykonywane są systemem gospodarczym. Wszystkie prace, w tym instalacyjne, są wykonywane samodzielnie przez Inwestorów bez żadnych planów czy schematów, a jedynie bazują na własnym doświadczeniu i umiejętnościach. Nie ma tu więc żadnej dużej, kosztownej dokumentacji projektowej. Inwestor może więc zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy na etapie projektowym. Budynek jednak musi spełnić następujące warunki:

• być jednokondygnacyjny (chociaż często spotyka się dopuszczalną antresolę),
• mieć poniżej 35 m² powierzchni zabudowy,
• być oficjalnie określony jako gospodarczy lub letniskowy.

Bez spełnienia tych trzech warunków Inwestor będzie skazany na realizację pełnej dokumentacji projektowej składającej się z trzech tomów wymienionych powyżej (PZT, PB, PT), która wymagana jest zarówno przy zgłoszeniu, jak również przy uzyskaniu pozwoleniu na budowę.

 

Warto zaznaczyć, że decydując się na zakup projektu typowego, należy go w każdym przypadku poddać procedurze adaptacji do działki, co oczywiście oznacza dodatkowe koszty na etapie projektowym. Projekt typowy dopiero po adaptacji staje się projektem budowlanym  (PB) i projektem technicznym (PT). Niezależnie od tego, czy decydujemy się na zgłoszenie, czy na pełną procedurę pozwolenia na budowę, nie zaoszczędzimy tu ani grosza na etapie projektowym. Adaptacja projektu do działki, w tym  wykonanie projektu zagospodarowania terenu (PZT), jest konieczna. Nie obędziemy się więc bez wynajęcia lokalnego architekta lub biura projektowego.

 

Poniższa tabelka pokazuje schematycznie zakres potrzebnej dokumentacji w zależności od rodzaju, wielkości budynku oraz zgłoszenia lub pełnego pozwolenia na budowę.

 

Część dokumentacji:   ✅ WYMAGANA    ✖️ NIE WYMAGANA	Projekt na zgłoszenie   (budynek letniskowy lub gospodarczy do 35 m2 pow.zabudowy)	Projekt na zgłoszenie   (budynek powyżej 35 m2 pow.zabudowy )	Projekt do pozwolenia na budowę
(PZT) Projekt zagospodarowania terenu.	Tylko mapka z wrysowanym budynkiem.	✅	✅
(PAB) Projekt architektoniczno-budowlany.	✅	✅	✅
(PT) Projekt konstrukcyjny.	✖️	✅	✅
(PT) Projekt instalacji sanitarnych.	✖️	✅	✅
(PT) Projekt instalacji elektrycznych.	✖️	✅	✅
(DFP) Dokumenty formalno-prawne	✖️	✅	✅

 

  

Reasumując, koszt i czas wykonania dokumentacji projektowej do zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego są takie same jak w przypadku pełnej procedury pozwolenia na budowę.