Na czym polega adaptacja projektu typowego?
Adaptacja projektu gotowego / typowego oznacza dostosowanie dokumentacji i założonych w niej parametrów technicznych budynku do indywidualnych warunków panujących na działce. W praktyce oznacza dostosowanie projektu do danego terenu inwestycji i wymogów panujących na jego obszarze. Adaptacja jest obowiązkowa i jest niezależna od zmian, które chcemy wprowadzić do dokumentacji.
Trzeba mieć świadomość, że wszystkie projekty typowe powstają przy ogólnych założeniach i ogólnych zasadach projektowych, które nie mają odniesienia do warunków rzeczywistych panujących na działce inwestora. Nie uwzględniają specyfiki danej działki, jej ukształtowania, usytuowania wobec stron świata, zadrzewienia, warunków geologicznych oraz wymogów formalnych w danym regionie. Dlatego też każdy zakupiony projekt typowy powinien być poddany adaptacji do danej działki.
Kto przeprowadza adaptację projektu?
Adaptacji projektu typowego dokonuje uprawniony architekt adaptujący, najlepiej lokalny, zaznajomiony z lokalnym urzędem i instytucjami decyzyjnymi oraz lokalnymi wymogami. Każdy Inwestor powinien znaleźć takiego lokalnego architekta do adaptacji projektu, który nie tylko przeprowadzi niezbędnej adaptacji, ale również może wprowadzić szereg zmian w projekcie, które będzie chciał wprowadzić Inwestor. Ostatecznie to architekt adaptujący jest projektantem biorącym na siebie całą odpowiedzialność za projekt budowlany. Architekt adaptujący zazwyczaj odpowiada również przed Urzędem wydającym pozwolenie na budowę, wprowadza zmiany, weryfikuje, uzupełnia i kompletuje całość dokumentacji podczas całego procesu proceduralnego uzyskiwania pozwolenia na budowę.
To architekt adaptujący odpowiada za odpowiednie i zgodne z przepisami usytuowanie budynku na działce, określa wygodny dojazd i dojście do budynku, określa przebieg przyłączy instalacyjnych itp. itd. Ponadto, realizuje niezbędny Projekt Zagospodarowania Terenu (PZT) na konkretnej działce, który stanowi integralną część projektu budowlanego. Bez PZT nie można uzyskać pozwolenia na budowę.
Adaptacji podlega nie tylko projekt architektoniczny, ale również projekt konstrukcyjny i projekty instalacyjne. Każda z tych branż musi być zaadaptowana i podpisana przez projektanta danej branży (projektanta konstrukcji, projektanta instalacji sanitarnych lub projektanta instalacji elektrycznych). Architekt adaptujący koordynuje adaptacje projektantów wszystkich tych branż i kompletuje szereg dokumentów formalno-prawnych niezbędnych w procesie uzyskania pozwolenia na budowę.
Oczywiście formalności można próbować załatwiać osobiście, jednak można też zlecić je projektantowi, co pozwala zaoszczędzić Inwestorowi dużo czasu. W takim przypadku należy przekazać architektowi wykonującemu adaptację, pełnomocnictwo umożliwiające reprezentowanie inwestora przed organami administracji państwowej. Wspólnie z architektem można zająć się również planowaniem poszczególnych etapów budowy i doborem materiałów.
Co wchodzi w zakres adaptacji projektu?
W zakres prac adaptacji projektu wchodzi następujący zakres czynności lokalnego architekta adaptującego i projektantów branżowych:
- Uzyskanie mapy do celów projektowych (DCP) od lokalnego geodety (tym może zająć się sam Inwestor).
- Uzyskanie wszelkich dokumentów formalno-prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę (w tym warunków przyłączenia wszelkich mediów, warunków przyłączenia do drogi publicznej, wypisów i wyrysów, oświadczeń, zaświadczeń itp. itd.).
- Weryfikacja i adaptacja dokumentacji projektu typowego i jej dostosowanie do lokalnych warunków zabudowy i specyfiki działki.
- Dostosowanie projektu do prawa lokalnego (warunki zabudowy lub MPZP).
- Opracowanie Projektu Zagospodarowania Terenu PZT wg obowiązujących przepisów (wrysowanie projektu typowego w działkę wraz ze wszystkimi elementami dodatkowymi – droga dojazdową, dojściem do budynku, miejscami postojowymi, śmietnikami, skrzynkami instalacyjnymi, zmianą ukształtowania terenu, terenami zielonymi itp.itd.).
- Przystosowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych oraz sposobu ich izolacji.
- Adaptacja konstrukcji budynku do lokalnych obciążeń i warunków klimatycznych.
- Przystosowanie charakterystyki energetycznej, instalacji wewnętrznych i przyłączy do uwarunkowań lokalizacyjnych (współpraca z konstruktorem, elektrykiem i projektantem branży sanitarnej).
- Określenie obszaru oddziaływania obiektu.
- Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień, analiza rozwiązań projektowych pod kątem zgodności z przepisami.
- Załączenie oświadczenia inwestora o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.
- Naniesienie zmian na projekt lub wykonanie rysunków zamiennych i dołączenie oryginalnych projektów.
- Opracowanie informacji BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia).
Architekt, który dokonuje adaptacji projektu gotowego ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz zgodność z normami i przepisami budowlanymi.
Jaki jest koszt adaptacji projektu typowego?
Koszt adaptacji projektu typowego jest bardzo uzależniony od warunków i wymogów lokalnych panujących na działce oraz od zakresu zmian, które należy wprowadzić w dokumentacji projektu gotowego oraz od stopnia skomplikowania przeróbek. Oczywiście ważna jest tu też renoma architekta, który podejmuje się adaptacji projektu oraz lokalizacja budowy. Znacznie niższy koszt poniesiemy w małej miejscowości niż w kluczowych miastach, takich jak Kraków, Warszawa czy Trójmiasto.
Należy też mieć świadomość, że przy dużych zmianach naruszających konstrukcję, koszt zakupu projektu typowego oraz wszystkie koszty adaptacji i uzyskania dokumentów formalno-prawnych, może przerosnąć koszt projektu indywidualnego realizowanego pod własne zamówienie i pod lokalne wymogi. W związku z tym, trzeba dokładnie przeanalizować i przedyskutować z architektem adaptującym sens zakupu projektu typowego. Może się bowiem okazać, że jego zakup będzie kompletnym wyrzuceniem pieniędzy, ponieważ cała dokumentacja typówki pójdzie do kosza. W takim wypadku lepiej skorzystać z projektu indywidualnego, który spełni nasze wszystkie oczekiwania oraz będzie dopasowany do warunków danej działki.
Nie kupujmy więc projektu typowego bez wstępnej analizy i konsultacji z architektem lub biurem sprzedaży projektów typowych. Nasze biuro sprzedaży bezpłatnie sprawdzi Państwu sens zakupu każdego polskiego projektu typowego w kontekście Państwa konkretnej działki. Przed wyborem projektu od razu warto zaopatrzyć się w dokumenty, które pomogą, a wręcz będą konieczne do przeprowadzenia takiej analizy (czyt.: "O jakie dokumenty należy się postarać jeszcze przed zakupem projektu typowego?").
<WIĘCEJ O ADAPTACJI PROJEKTÓW TYPOWYCH>
