Czy zmiana technologii budowy to zmiana istotna w projekcie i konieczne jest zamienne pozwolenie na budowę?

Generalną zasadą obowiązującą wg Prawa Budowlanego jest to, że wszystkie obiekty budowlane powinny być realizowane zgodnie z treścią pozwolenia na budowę, co oznacza również zgodność z zatwierdzonym przez urząd projektem budowlanym.

Jeżeli Inwestor pragnie wykonać inwestycję inaczej, ze zmianami w stosunku do projektu budowlanego, to może się okazać, że będzie potrzebna zmiana pozwolenia na budowę i złożenie projektu zastępczego. Reguluje to art. 36a Ustawy - Prawo Budowlane.

Rozróżnia się tu odstąpienie od projektu ISTOTNE od MAŁO ISTOTNYCH. W przypadku zmian istotnych konieczne jest uzyskanie zmiany Decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiany mało istotne można wprowadzić już bez formalności urzędowych, odnotowując to jedynie w dzienniku budowy po konsultacji z kierownikiem budowy.

Pojęcie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zostało określone w art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane.

Według tego przepisu, do istotnych zmian w projekcie budowlanym zalicza się:

• zmiany zakresu zagospodarowania działki lub terenu objętego projektem budowlanym;
• charakterystyczne parametry obiektu budowlanego jak kubatura, powierzchnia zabudowa, wysokość, szerokość i długość, liczba kondygnacji;
• zapewnienie warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;
• zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• zmiana ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Trzymając się więc ściśle zapisów art.36a ust. 5 można stwierdzić, że zmiana technologii realizacji i/lub materiałów konstrukcyjnych budynku nie jest zmianą istotną.

W związku z powyższym, teoretycznie nie musimy musimy zgłaszać tego faktu do urzędu. Zresztą trzeba wiedzieć, że odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdzając projekt nie ocenia jego rozwiązań konstrukcyjnych ani materiałowych. Za użyte do budowy materiały odpowiada projektant i ewentualnie projektant sprawdzający. I tu trzeba bardzo dokładnie zaznaczyć, że również za kwalifikację danej zmiany w projekcie budowlanym odpowiada właśnie projektant i ewentualnie projektant sprawdzający. To on ma decydujące zdanie o zakwalifikowaniu zmiany o zakwalifikowaniu danej zmiany jako istotnej lub nieistotnej.

W przypadku zakwalifikowania zmiany technologii budowy jako nieistotnej, kierownik budowy składa oświadczenie o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane).

W praktyce, pomimo zakwalifikowania zmiany technologii budowy jako zmiany nieistotnej, pod względem projektowym taka zmiana jest bardzo znaczącą dla wszystkich: projektanta, kierownika budowy oraz wykonawcy.

Czy jednak pod względem projektowym można traktować zmianę technologii jako nieistotną?

Patrząc z punktu widzenia osób wyżej wymienionych, które biorą pełną odpowiedzialność za odstępstwa od założonej pierwotnie technologii, zmiana technologii oznacza KOLOSALNĄ zmianę w projekcie. Przy zmianie materiału konstrukcyjnego zmieniają się wszystkie rysunki i opisy architektoniczne, ponieważ zmieniają się wszystkie grubości ścian i związane z tym wielkości pomieszczeń. Zmienia się sposób łączenia zmienionych materiałów. Trzeba całkowicie od nowa zrobić projekt konstrukcyjny dla innych obciążeń, w tym nowe rysunki i nowe obliczenia konstrukcyjne począwszy od fundamentów, skończywszy na dachu. Trzeba na nowo wykonać obliczenia cieplne budynku (projektowaną charakterystykę budynku) w związku ze zmianą współczynnika przenikania ciepła przez nowe przegrody i zmianę powierzchni pomieszczeń w związku ze zmianą grubości ścian. Nowe obliczenia cieplne budynku mogą doprowadzić do konieczności zaprojektowania nowego systemu centralnego ogrzewania, dostosowując go do obowiązujących norm energooszczędności, czyli nowego projektu instalacji sanitarnych. Ze względu na nową technologię budowy (i związany z tym nowe, lekko zmodyfikowane rzuty kondygnacji) pasowałoby również zmienić projekt instalacji elektrycznej, aczkolwiek tutaj to jest najmniejszy problem, ponieważ układ punktów elektrycznych i świetlnych i tak zawsze zmieniamy i dostosowujemy do własnych potrzeb i projektów wnętrz (niezależnie od projektu budowlanego). Reasumując, zmiana technologii budowy praktycznie rozwala nam całą dokumentację projektową.

Pomimo tego, że nie musimy tej zmiany zgłaszać w urzędzie, to kierownik budowy jest zobowiązany i musi dołączyć kopię rysunków i obliczeń zamiennych do dziennika budowy wraz z odpowiednimi opisami. W praktyce oznacza to, że Inwestor będzie musiał  i tak zapłacić za nowy projekt w nowej technologii, który będzie załącznikiem do dziennika budowy. Warto więc pomyśleć o konkretnej technologii budowy już na etapie wyboru lub realizacji projektu.

Koszt późniejszego projektu zamiennego (nawet dołączanego tylko do dziennika budowy) wraz z wcześniej poniesionymi kosztami za projekt typowy w niechcianej technologii i jego adaptacji, może być tylko troszeczkę mniejszy od kosztu projektu indywidualnego lub nawet równy. W związku z tym jeżeli jesteśmy zdecydowani na konkretną technologię budowy (a nie znajdziemy projektu typowego w tej technologii), warto wziąć pod uwagę realizację projektu indywidualnego z użyciem wybranego przez nas materiału konstrukcyjnego. Ostatecznie może to przynieść nam oszczędności na etapie projektowym.

W związku z tym, jeżeli już na etapie wyboru projektu decydujecie się na konkretną technologię budowy, skonsultujcie sprawę z architektem adaptującym czy przypadkiem nie będzie bardziej opłacalnym realizacja projektu indywidualnego. Zaoszczędzi to bowiem nam problemów aż do zakończenia budowy. Im bardziej dokładną, czytelną i nie zmienianą dokumentację projektową otrzymuje wykonawca, tym szybciej, sprawniej i bez błędów przebiega proces budowy.